Rating Manual sección 5a: valoración de todas las clases de propiedad

Esta publicación está dirigida a los Oficiales de Tasación. Puede contener enlaces a recursos internos que no están disponibles a través de esta versión.

Como clase, las Plantas Dosificadoras de Concreto son responsabilidad del Valuador de Minerales.

Esta Sección trata de los principios a seguir en la valoración de las herencias, que comprenden o incluyen plantas dosificadoras de hormigón. También es aplicable a las plantas de hormigón de mezcla pobre y mortero, que son esencialmente similares a las plantas dosificadoras de hormigón.

En ausencia de evidencia de alquileres de estantes, y debido a la naturaleza especializada de las plantas dosificadoras de hormigón, se excluye la comparación con otras herencias alquiladas. Por lo tanto, el método de valoración del contratista se utiliza para valorar los edificios, la planta y la maquinaria tasable y los trabajos en el sitio, etc. se debe realizar la prueba.

La función de todas las plantas dosificadoras de hormigón es producir hormigón, que puede entregarse listo para usar y mezclarse con precisión según especificaciones predeterminadas. Se utilizan plantas de estilo similar para producir mortero y mezcla pobre de concreto. El diseño de plantas dosificadoras se ha desarrollado progresivamente a lo largo de los años y los cambios a menudo han sido el resultado de consideraciones ambientales y de otro tipo más que de especificaciones del producto.

Una planta dosificadora de concreto tipo torre típica consta de una tolva de alimentación y un transportador que se utiliza para transportar agregados a una serie de tolvas de almacenamiento que normalmente son un elemento independiente independiente, pero que en algunas plantas están ubicadas en la estructura principal. La torre principal generalmente constará de un silo de cemento con pequeñas tolvas de agregados ubicadas debajo. La pesadora de lotes, con el conducto de entrega saliendo de ella, está montada debajo de las tolvas y el silo de agregados. El vehículo mezclador normalmente retrocederá debajo de la planta para cargar con la cantidad requerida de mezcla de concreto. En muchas plantas se han agregado silos de cemento adicionales junto a la torre dosificadora.

Las versiones modificadas de estas plantas son el estilo predominante de plantas dosificadoras, pero también hay una serie de plantas que consisten en una gran pieza de maquinaria a lo largo del centro de la cual, totalmente cerrada, corre un transportador. Situadas arriba y a los lados del transportador hay una serie de tolvas de agregados, que normalmente se cargan por medio de una pequeña tolva de alimentación y una cinta transportadora radial.

Los silos de cemento normalmente se llenan desde camiones cisterna de cemento con el cemento soplado hacia los silos o tanques de almacenamiento mediante aire comprimido generado en un compresor en la planta o fijado al camión cisterna de cemento.

Los agregados generalmente se almacenan en tolvas, pero en la mayoría de las plantas, los suministros adicionales se almacenan a nivel del suelo. Una característica común en los sitios es una 'bahía de lavado' donde se limpian los camiones mezcladores que regresan. Algunas de estas naves son muy básicas pero otras cuentan con instalaciones para la recuperación de los áridos mediante su descarga en fosas de hormigón y depósitos para el tratamiento de los líquidos resultantes del lavado.

Cuando existe una demanda de 'mezcla pobre' o 'mezcla especial', es una práctica normal incorporar una planta mezcladora con la planta dosificadora. La planta mezcladora puede ser del tipo de bandeja o del tipo de tambor fijo horizontal. En algunas circunstancias, la planta mezcladora se fija directamente debajo del punto de entrega de la planta dosificadora, pero es más habitual que esté situada en soportes separados junto a la planta dosificadora, lo que maximiza el espacio libre disponible en el punto de entrega de la planta dosificadora.

Una planta dosificadora de concreto no es un artículo mencionado en las Regulaciones de Plantas y Maquinaria relevantes y, por lo tanto, solo aquellas partes o artículos de la planta y maquinaria que están nombradas y que cumplen con los requisitos de las Regulaciones relevantes serán tasables.

Los elementos de la planta y la maquinaria, como silos, tolvas y tolvas, se deben considerar para la tasabilidad, ya que todos son elementos mencionados en la Clase 4, Tabla 4. Sin embargo, muchos de estos elementos en las plantas dosificadoras de concreto pueden excluirse de la tasabilidad por tener una capacidad cúbica total de menos de más de 400 m3 y que se pueda mover fácilmente sin la demolición sustancial de ninguna estructura circundante (Clase 4(d)).

La exclusión de elementos por referencia a su tamaño solo tiene aplicación a los elementos enumerados en la Tabla 4, y los elementos incluidos en la Tabla 3, como cimientos, entornos, soportes de pórticos fijos y plataformas, serán gravables sujetos a las exclusiones (a) - (c) a la clase. Para ser tasables, todos los elementos mencionados en la Clase 4 deben ser, o deben tener la naturaleza de un edificio o estructura. Puede obtenerse orientación sobre la "prueba de la estructura" en Cardiff County Borough RA and AC v Guest Keen Baldwins Iron and Steel Co. Ltd (1949 CA RIT 2) y en RM 4:3.

La planta debe ser considerada en sus méritos contra los requisitos de las Regulaciones teniendo en cuenta cualquier alteración o adición que pueda haber sido hecha y en cuanto a si, si no el elemento completo, alguna parte del mismo puede clasificarse como un elemento enumerado en la Clase 4 (sujeto a las exclusiones (a) - (d)).

Los compresores se utilizan para la generación de energía neumática y para bombear cemento desde el tanque de entrega. Los compresores de aire que proporcionan energía neumática se clasificarán como elementos mencionados en la Clase 1, Tabla 1, junto con los accesorios que se especifican en la Lista de accesorios, como cilindros de almacenamiento (recipiente de aire) y tuberías (suministro principal, pero no tubería de servicio de derivación).

La planta de energía eléctrica también debe ser considerada para tasabilidad bajo las disposiciones de la Clase 1.

Es probable que un elemento importante que se valore en una planta dosificadora de concreto sea el sitio.

El uso de la tierra para una planta dosificadora de concreto cae dentro de la clase B2 de la Orden de Planificación Urbana y Rural (Clases de Uso), 1987 (modificada) (SI 1987 Número 764) y se debe tener cuidado al considerar las rentas comparables que son para terrenos dentro de la misma Clase Industrial General. En áreas industriales o desarrolladas, a veces existe una variación considerable en el valor entre los usos B2 y los terrenos B8 utilizados para propósitos generales de almacenamiento.

Para las plantas ubicadas lejos de las canteras en ubicaciones industriales, se debe tener en cuenta la evidencia de cualquier alquiler que pase y será necesario un enlace cercano para garantizar la uniformidad con cualquier otra propiedad industrial comparable en la localidad. Se debe tener cuidado al tratar con las mejoras del sitio para asegurarse de que no se incluyan en el pago de la renta del sitio, que puede ser para un sitio mejorado o vacío (sin mejorar). Bajo este encabezado puede haber concreto del sitio, instalaciones de 'lavado' y drenaje, cercas e iluminación de inundación además de los servicios normales del sitio. La extensión y las especificaciones del concreto del sitio pueden tener un efecto significativo en la valoración general de una planta dosificadora de concreto y se debe tener especial cuidado para medir tanto el área como la calidad del concreto. A menudo se ha encontrado que, aunque la desaparición original de un sitio para la construcción de una planta dosificadora de hormigón incluye el hormigón del sitio existente, este suele ser inadecuado para el tráfico esperado de vehículos pesados ​​y se reemplaza con hormigón armado de alta calidad durante la construcción del sitio. .

En las localidades donde existe un mercado para suelo industrial general por unidad de superficie, la determinación precisa del área del sitio ocupado puede ser de gran importancia. Se recomienda que, donde exista un área de sitio definida, el sitio debe medirse cuidadosamente.

Para plantas ubicadas en canteras, muelles marítimos y depósitos ferroviarios, puede haber evidencia de alquileres de terrenos cuando la planta dosificadora está ocupada por una empresa diferente o una empresa operativa diferente dentro del mismo grupo general. Sin embargo, se debe tener cuidado al considerar dicha evidencia, ya que casi sin excepción habrá un acuerdo contractual que rija el suministro de agregados o posiblemente cemento a la planta dosificadora. Estos se conocen comúnmente como acuerdos de venta y su existencia rara vez se menciona en las cláusulas de arrendamiento. Las plantas dosificadoras de concreto a menudo se ubican en terrenos ferroviarios y, en ciertas circunstancias, dichos arrendamientos pueden requerir que el ocupante traiga un tonelaje específico de agregado por ferrocarril con sanciones si no se cumple. Es inusual encontrar evidencia directa de valores de sitio para plantas dosificadoras ubicadas en y en la misma ocupación que la cantera. En estas circunstancias, debe haber una uniformidad de enfoque con plantas de concreto ocupadas por separado. A menudo ocurre que la empresa concreta, aunque forma parte del mismo grupo matriz, es una empresa operativa independiente. En tales casos, debe haber una evaluación separada de las herencias respectivas, a menos que las circunstancias reales del sitio requieran un enfoque diferente.

Las plantas dosificadoras normalmente abastecen un área dentro de 10 a 12 millas del sitio (menos en áreas urbanas densas) y se apreciará que los cierres de plantas o la apertura de nuevas plantas dentro de esta área pueden ser factores de valoración relevantes de acuerdo con LGFA 1988 Schedule 6 Para 2 (7).